Zuiderstraat gelegen tussen nr. 30 en 32

1.1 Aanleiding tot nieuw bestemmingsplan

Aan de Zuiderstraat tussen nummer 30 en 32 te Zuidlaren ligt op dit moment een perceel grasland. Tot in het begin van de jaren 80 heeft hier een woning gestaan. Het toevoegen van een woning op dit perceel is planologisch niet toegestaan. De eigenaar van dit perceel is voornemens om een woning op dit perceel te realiseren. Aangezien het realiseren van een woning nu planologisch niet is toegestaan, dient het bestemmingsplan hierop aangepast te worden.

1.2 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied ligt in het centrum van Zuidlaren. Het plangebied wordt globaal begrensd door omliggende buren aan de oost- en westzijde, de aanwezigheid van de brink in het noorden en het weiland in het zuiden.

Figuur 1-1 Ligging plangebied

1.3 Huidige planologische regelingen

Het plangebied ligt in het bestemmingsplan 'Zuidlaren Centrum'. Dit bestemmingsplan is op 14 juni 2016 vastgesteld. Het plangebied heeft in dit bestemmingsplan de bestemmingen 'Woongebied -1' en dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 2'. Ook is het plangebied aangeduid met de functieaanduiding 'specifieke vorm van woongebied – open ruimte'. Wonen op dit perceel is nu planologisch niet toegestaan.

Figuur 1-2 - Plankaart plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit 5 hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk 1 wordt in hoofdstuk 2 het geldende Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid samengevat. Alleen het relevante beleid, wat van toepassing is op het voorliggende initiatief, wordt in dit hoofdstuk benoemd. De stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing wordt in hoofdstuk 3 toegelicht. Specifiek beleid (Rijk, provincie, regio en gemeente) voor omgevingsaspecten wordt in hoofdstuk 4 besproken. De uit het beleid voorkomende motiveringen en/of onderzoeken worden ook in hoofdstuk 4 samengevat en voorzien van een conclusie. In hoofdstuk 5 wordt ten slotte ingegaan op de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

2.1 Rijksbeleid

2.2 Provinciaal beleid

2.3 Gemeentelijk beleid

3.1 Huidige situatie

Op dit moment wordt het perceel gebruikt als grasland. Tot begin jaren 80 heeft op de plek van de te realiseren woning een kleine boerderij gestaan. Nadat deze boerderij is afgebroken is het perceel onbebouwd gebleven. De oorspronkelijke boerderij had een nokrichting paralel aan de Zuiderstraat. De boerderij bestond uit een boerenschuur en een voorhuis.

Figuur 3-1 Historische situatie Zuiderstraat (bron topotijdreis)

Figuur 3-2 Huidige situatie vanaf de Zuiderstraat (bron googlemaps)

3.2 Toekomstige situatie

ASK heeft in opdracht van de initiatiefnemer een stedenbouwkundig plan opgesteld (bijlage 1). Dit stedenbouwkundig plan is besproken met de gemeente en met Libau. Naar aanleiding van deze overleggen is de definitieve situering van de woning vastgelegd.

Planspecifiek

Toegang kavel

De toegang tot de kavel vanaf de brink zijde, wordt deels belemmerd door de voortuin van Zuiderstraat 32. Een haag en oprit/parkeerplaats beperkt de toegang tot de kavel.Hierdoor wordt de mogelijkheid tot de toegang van de kavel beperkt.

Rooilijn

Woningen rondom de kavel hebben de voorgevel niet in een eenduidige rechte (rooi)lijn staan. De verspringende rooilijnen van de woningen in combinatie met de verschillende dieptes van voortuinen en gemeentegrond geven het straatprofiel een "rafelige"rand die past bij deze plek aan de brink en omliggende straten. De gemeente heeft aangegeven dat de voorkeur uitgaat naar de bestaande gevellijn/nokrichten van de woningen aan de Zuiderstraat 28 en 30.

Doorzicht

Vanaf de straat de kavel op is een (groene) doorzicht wenselijk. Dit is ook beschreven in het beeldkwaliteitsplan. Door begroeiing en parkeren van de naastgelegen westelijke kavel is er in mindere mate sprake van een duidelijke doorzicht. Ter plaatse van de nog wel toegankelijke doorgang tot de kavel kan er een doorzicht gecreëerd worden, dit betekent wel dat de woning richting het westen op de kavel geschoven dient te worden zodat de woning niet in de doorzicht komt te staan.

Uitgangspunten beeldkwaliteitsplan

Uitgangspunt voor de nieuwbouw is het aansluiten bij de bebouwing rondom de brink en de achterliggende open ruimte onbebouwd te laten. Hierbij dient een doorzicht naar de open ruimte gehandhaafd te blijven.Het meest vanzelfsprekend om aan te sluiten op het bebouwingslint van de Zuiderstraat is aan de oostzijde van het kavel. De bebouwing is kleinschalig,divers maar terughoudend in het architectuurbeeld.

Mogelijke positie nieuwe woning

De nieuw te bouwen woning doet met de voorgevel mee in de "raferige" rand van de woningen aan de oostzijde van de kavel aan de brink. Ook de nokrichting wordt opgepakt vanuit de woningen aan de oostzijde van de kavel.

De woning bestaat uit een hoofdvolume van 1 laag plus kap met een goothoogte van 3 meter en een nokhoogte van ca. 7,5 meter. Ondergeschikt aan het hoofdvolume ligt een 1 laagse garage/slaapkamer die ten opzichte van de voorgevel is teruggerooid. Definitieve materialisering zal in een volgend stadium worden bepaald en zal aansluiting vinden bij het beeldkwaliteitsplan.

Door de woning wat verder naar achter te plaatsen en richting het westen te schuiven op de kavel, vormt de woning geen belemmering voor het doorzicht vanaf de brink de kavel op. De gekozen positie van de woning geeft aan beide zijden van de woning de mogelijkheid om doorzichten te creëren. Echter aan de westzijde van de kavel vormt de haag, op gemeentegrond, van de naastgelegen woning wel enigszins een belemmering voor het doorzicht. Vandaar dat er is gekozen om de woning wat verder naar achter op de kavel te positioneren zodat er ruimte ontstaat en het doorzicht behouden blijft.

De ruimte die tussen de woning en de naastgelegen oostelijke kavel is vrijgelaten heeft een dusdanige afmeting dat het achterliggende terrein goed bereikbaar blijft met een tractor om te kunnen maaien en onderhoud te kunnen plegen.

Rondom de woning komt een erfafscheiding in de vorm van een halfhoge haag. Ook deze vormt geen belemmering in de doorzicht.

Figuur 3.3 - Nieuwe situatie met erfbeplanting

4.1 Bedrijven- en milieuzoneringen

Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de leefkwaliteit. Door te zoneren kunnen de milieuonderwerpen geur, stof, geluid en gevaar indirect doorwerken in het bestemmingsplan met als doel het invullen en beheren van de ruimte. Hierbij wordt een scheiding tussen verschillende, vaak zich niet met elkaar verdragende, functies aangehouden. Vanwege dit ruimtelijk structurerend karakter kan een zonering in het bestemmingsplan juridisch worden vastgelegd. Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De afstanden worden gemeten tussen de bestemmingsgrens van de toe te laten milieubelastende functie en de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

Onderzoek

Wonen is geen milieubelastende functie maar wel een milieugevoelige functie. Grens aan het perceel van initiatiefnemer is een bedrijf gevestigd. Dit bedrijf handelt in garagedeuren die bij de klanten worden geïnstalleerd. De bedrijfsactiviteiten aan de Zuiderstraat bestaan voornamelijk uit opslag, showroom en kantoor. Grenzend aan het perceel van de initiatiefnemer is een bedrijf in het installeren van roldeuren gevestigd. De bedrijfsactiviteiten vinden plaats op het achterterrein. Hierdoor is de afstand tussen de grens van het bedrijfsperceel en het bouwvlak waarin de woning gerealiseerd moet worden 30 meter. Deze afstand komt overeen met de richtafstand voor dit milieucategorie 2 bedrijf. Daarbij komt dat de woning aan de Zuiderstraat 32, maatgevend is voor de bedrijfsvoering aan de Zuiderstraat 32a, 34 en 34a en de toe te voegen woning ook geen belemmering vormt voor deze bestaande bedrijfsvoeringen.

Conclusie

Het bouwvvlak waarbinnen de woning gebouwd moet worden is op meer dan 30 meter gelegen vanaf de naastgelegen bedrijfsbestemming. Aan de richtafstanden voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wordt voldaan.

4.2 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) biedt het toetsingskader voor het geluidniveau van wegen, spoorwegen en gezoneerde industrieterreinen op de gevels van geluidgevoelige gebouwen en terreinen (geluidsgevoelige functies). Voor de geluidsgevoelige functies die binnen bepaalde afstanden (zones) van de verschillende geluidsbronnen liggen, schrijft de Wgh voor dat een aangewezen bevoegd gezag grenswaarden bepaalt. De Wgh kent bandbreedtes waarbinnen het bevoegd gezag moet blijven.

In artikel 82 Wgh is opgenomen dat voor woningen binnen een zone de ten hoogst toelaatbare geluidbelasting van de gevel, vanwege de weg, 48 dB Lden bedraagt. Dit wordt de voorkeursgrenswaarde genoemd. Indien aan deze waarde wordt voldaan zijn er geen akoestische belemmeringen. Voor geluidbelastingen hoger dan de voorkeursgrenswaarde dient, mits voldaan wordt aan de maximale ontheffingswaarde (artikel 83 Wgh, 63 dB Lden), een hogere waarde te worden vastgesteld. Hogere waarden worden pas vastgesteld als blijkt dat geluidbeperkende maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn, of als ze stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële bezwaren hebben.

Onderzoek

Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Zuidlaren. Op de Zuiderstraat geldt een maximale toegestane snelheid van 30 km/uur. Een weg met een snelheidsregime van 30 km/uur kent geen wettelijke geluidzone waardoor de grenswaarde uit de Wet geluidhinder niet van toepassing zijn.

Aangezien de Zuiderstraat een secundaire weg is en niet gebruikt wordt als ontsluitingsweg is de verkeersintensiteit laag. Het akoestisch effect van de weg op de woningen is daarmee zeer beperkt.

Conclusie

De geluidbelasting van het Zuiderstraat op de te realiseren woning is laag. Hierdoor kan gesteld worden dat bij de te realiseren woningen, ten aanzien van wegverkeerslawaai, sprake is van een akoestisch goed woon- en leefklimaat.

4.3 Bodem

Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd.

Onderzoek

De Grondonderzoeker.nl heeft een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. De volledige rapportage is opgenomen als bijlage 3. Uit de resultaten van het vooronderzoek, de veldwerkzaamheden en de uitgevoerde analyses is geconcludeerd dat op grond van de verzamelde gegevens is de locatie als onverdacht beschouwd op het voorkomen van bodemverontreiniging met chemische parameters. Op basis van de bijmengingen aangetroffen in de grond is de locatie verdacht beschouwd op het voorkomen van asbest in de grond. In de grond (hoofdzakelijk bovengrond) zijn baksteen- en metselpuinresten aangetroffen. Tijdens het plaatsen van de boringen en inspectiegaten deden zich geen belemmeringen of bijzonderheden voor.

Vervolgens zijn deze bevinden geanalyseerd. Hieruit blijkt dat in de bovengrond licht verhoogde gehalten zijn aangetoond met lood. In de ondergrond zijn geen verhoogde gehalten aangetoond. In het grondwater is bij de eerste monstername een sterk verhoogde concentratie aan koper en een licht verhoog gehalte aan zink gemeten. Vanwege de verhoogde concentratie aan koper is in april het grondwater opnieuw bemonsterd en geanalyseerd op koper. Hieruit blijkt dat koper niet opnieuw in verhoogde mate voorkomt in het grondwater. In de grond is zowel visueel als analytisch geen asbest aangetoond.

Conclusie

De aangetroffen verontreiniging zijn in tegenspraak met de vooraf gestelde hypothese dat de locatie niet-verdacht is. Voor de sterk verhoogde concentratie aan koper kan geen eenduidige verklaring worden gegeven. Uit de herbemostering blijkt dat het vermoedelijk een incident of toeval betreft. Vanuit historisch oogpunt zijn er geen aanwijzingen zijn die kunnen duiden op een noemenswaardige verontreiniging in het grondwater. Verder zijn in de grond geen verhoogde gehalten aan koper aangetoond waardoor een eventuele verontreiniging in ieder geval niet vanaf het maaiveld in de bodem is terechtgekomen. De in eerste instantie verhoogde concentratie aan koper werd vermoedelijk veroorzaakt door de verstoring van de bodem tijdens het plaatsen van de peilbuis. Van een verontreiniging met koper in het grondwater is geen sprake.

De resultaten vormen geen belemmering tot de voorgenomen nieuwbouw.

4.4 Waterparagraaf

Het voorliggende bestemmingsplan is in het kader van de watertoets voorgelegd aan het Waterschap Hunze en Aa's. Dit is gebeurd via de digitale watertoets. De aanmelding heeft ertoe geleid dat de korte procedure wordt doorlopen. Het waterschap heeft een uitgangspuntennotitie aangeleverd die is verwerkt in deze waterparagraaf. Het standaard wateradvies is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

4.5 Ecologie

Er zijn twee soorten ecologisch onderzoek. Een onderzoek naar de ecologisch effecten van een nieuwe gebiedsontwikkeling op kwetsbare gebieden (waaronder stikstofgevoelige gebieden) en een onderzoek naar beschermde soorten (flora en fauna) die mogelijk in of nabij het plangebied aanwezig is of zou kunnen zijn. Deze worden hierna besproken.

4.6 Archeologie

Erfgoedwet

Op 1 juli 2016 is de nieuwe Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt onder meer de Monumentenwet 1988. In artikel 9.1 van de Erfgoedwet is echter bepaald dat tot het tijdstip waarop de nieuwe Omgevingswet in werking is getreden de bepalingen uit de Monumentenwet 1988 met betrekking tot archeologie van toepassing blijven. Ter implementatie van het Verdrag van Malta, is de Monumentenwet 1988 gewijzigd. De kern van de Monumentenwet 1988 is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Op welke plaatsen archeologisch onderzoek aan de orde is, wordt op grond van gemeentelijk of provinciaal beleid bepaald.

Provinciaal archeologisch beleid

Het plangebied maakt geen deel uit van de in de provinciale omgevingsverordening aanwezen archeologisch gebied. Provinciaal archeologisch beleid is dus niet van toepassing.

Gemeentelijk archeologische beleid

Het te bebouwen gedeelte van het plangebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Voor dit deel van het plangebied ligt de grens voor archeologische onderzoek bij een oppervlak van 100 m² en een diepte van 0,30 m.

In verband met de geplande bouw van deze woning is door De Steekproef een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 8 toegevoegd bij deze toelichting. Het onderzoek bestaat uit een bureauonderzoek en een verkennend booronderzoek. Op basis van het bureauonderzoek geldt een hoge verwachting voor archeologische waarden uit het paleolithicum tot en met de nieuwe tijd. Uit het verkennend booronderzoek is gebleken dat de bodem in het noorden van het plangebied tot circa 35-40 centimeter onder maaiveld is verstoord. Hierin werd doorgaans veel grind en puin aangetroffen. In twee boringen werd een dunne verstoorde zandlaag aangetroffen die mogelijk het resultaat is van de sloop van de historische boerderij. Over het plangebied werd een relatief egale zandlaag waargenomen wat waarschijnlijk een esdek was. Op een diepte van 50-70 centimeter onder het maaiveld werd de C-horizont aangetroffen in de vorm van keizand en keileem. In het zuiden van het plangebied was de bodem relatief intact, al ontbrak het hier aan (behoudenswaardige) archeologische indicatoren. Hier is alleen de opeenvolging van bouwvoor, egale zandlaag en keileem waargenomen. De twee aangetroffen fragmenten aardewerk komen uit een verstoorde context en hebben een relatief recente datering, waardoor deze weinig wetenschappelijke meerwaarde hebben. Er zijn verder geen vondsten gedaan.

Conclusie

Hoewel in het noorden van het plangebied een verstoorde laag werd aangetroffen die mogelijk te maken heeft met een historische boerderij, wordt de kans op de aanwezigheid van waardevolle archeologische indicatoren en sporen in het plangebied Zuiderstraat 30-32 klein geacht. Het erf lijkt rond 1980 vrij grondig geruimd te zijn. Hoewel het plangebied met een dichtheid van 67 boringen per hectare is onderzocht, zijn geen behoudenswaardige archeologische indicatoren of sporen aangeboord. Bovendien zal organisch materiaal in deze zandgronden niet bewaard zijn gebleven.

In overleg met de gemeentelijke archeoloog is besloten om het plangebied wat betreft de archeologie nu nog niet vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkelingen. Vanwege de hogere archeologische waarde, zullen graafwerkzaamheden ten tijde van de bouw onder archeologische begeleiding dienen plaats te vinden.

4.7 Cultuurhistorie en aardkundige waarden

Modernisering Monumentenwet (MoMo)/Wijziging Bro
Per 1 januari 2012 is de wijziging van het Bro in werking getreden die een verplichting inhoudt om in de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

De Memorie van Toelichting bij het Besluit ruimtelijke ordening zegt met betrekking tot artikel 3.1.6 het volgende over cultuurhistorische waarden:

"Bij cultuurhistorische waarden gaat het over de positieve waardering van sporen, objecten, patronen en structuren die zichtbaar of niet zichtbaar onderdeel uitmaken van onze leefomgeving en een beeld geven van een historische situatie of ontwikkeling. In veel gevallen bepalen deze cultuurhistorische waarden de identiteit van een plek of gebied en bieden ze aanknopingspunten voor toekomstige ontwikkelingen. Deze cultuurhistorische elementen kan men niet allemaal als beschermd monument of gezicht aanwijzen, maar zijn wel onderdeel van de manier waarop we ons land beleven, inrichten en gebruiken"

Planspecifiek
In het plangebied waar de nieuwe woning gaat worden gebouwd is geen bebouwing aanwezig die als ‘karakteristiek’ is aangeduid. Ook is het gebied niet nader aangeduid als ‘beschermd dorpsgezicht o.i.d.’. Wel is een deel van het plangebied voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied - open ruimte'. Daarmee wordt het behoud van de open ruimte nagestreefd.

Wel is gekozen voor een ontwerp van een woning die qua setting en uiterlijke verschijningvorm aansluiting vindt bij de omgeving. Het aspect cultuurhistorie staat de beoogde planvorming niet in de weg en daar waar mogelijk is er rekening mee gehouden in het plan.

4.8 Externe veiligheid

Het externe veiligheidsbeleid stelt twee zaken centraal:

• 1. de bescherming van personen bij een risicobron tegen de kans op overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen, een vliegtuig op of bij een luchthaven of een windturbine (PR);
• 2. de bescherming van de samenleving tegen het ontwrichtende effect van een dergelijke ramp met een groot aantal slachtoffers (GR).

Voor het bereiken van de eerste doelstelling wordt gebruik gemaakt van het begrip plaatsgebonden risico (PR). Het PR geeft de kans per jaar aan dat een persoon op die plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij genoemde risicobronnen. De norm voor het PR is de kans van 1:1.000.000 (10-6). Het PR is alleen van toepassing indien binnen de PR contour (zone rondom een risicobron) kwetsbare objecten (bijvoorbeeld woning, ziekenhuis, grote winkelcentra en bedrijven) zich bevinden. Voor beperkt kwetsbare objecten (bijvoorbeeld een kleine winkel of klein bedrijf) geldt een richtwaarde.

Voor het bereiken van de tweede doelstelling wordt gebruik gemaakt van het groepsrisico (GR). Het GR geeft aan wat de kans is op een ongeval waarbij tien of meer dodelijke slachtoffers vallen in de omgeving van de risicobron. Het aantal personen dat in de omgeving van de risicobron verblijft, bepaalt daardoor de hoogte van het GR. Voor het GR geldt geen norm, maar een oriëntatiewaarde en in bepaalde gevallen een verantwoordingsplicht. Dit betekent dat het bevoegde gezag bij het nemen van een besluit het GR moet verantwoorden.

Toets

In en nabij het plangebied zijn geen risicovolle transportroutes, risicovolle buisleidingen of risicovolle inrichtingen aanwezig.

Conclusie

Voor het plangebied gelden geen risicocontouren waaraan het nieuwe woningbouwproject getoetst moet worden.

4.9 Luchtkwaliteit

Met wet- en regelgeving wil de overheid zorgen voor een goede luchtkwaliteit waardoor men burgers beschermt tegen de schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen zijn opgenomen in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm).

NSL/NIBM

Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.

Deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen.

Conclusie 

Het bouwen van één woning ligt ver onder de drempelnorm voor luchtkwaliteit. Een nader onderzoek is daarom niet nodig.

4.10 Besluit Milieueffectrapportage (besluit m.e.r.)

In het Besluit m.e.r. is in de D-lijst aangegeven welke activiteiten m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Wanneer een activiteit onder de in kolom 2 van deze D-lijst opgenomen drempelwaarde blijft, moet het bevoegd gezag zich er nog steeds van vergewissen of de activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen

In onderdeel D 11.2 zijn de drempelwaarde voor een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. In tegenstelling tot de Bro is in het Besluit m.e.r. het begrip stedelijk ontwikkelingsproject niet gedefinieerd.

Naar het oordeel van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State moet worden gekeken naar de concrete omstandigheden van het project. Onder meer de aard, de omvang en de milieugevolgen van de stedelijke ontwikkeling zijn relevant. Als een ontwikkeling negatieve milieugevolgen heeft dan is er sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject. Gelet op de huidige situatie waarin het plangebied ligt in de bebouwde kom en waar slecht een klein deel van het perceel bebouwd gaat worden met één woning kan gesteld worden dat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Het opstellen van een vormvrije m.e.r. beoordeling is daarom voor dit bestemmingsplan niet nodig.

5.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan voldoet aan het door het Rijk opgestelde plansystematiek in inhoud zoals benoemd in de Wro, Bro, Wabo en de SVBP 2012.

5.2 Toelichting op de regels

De regels behorende bij dit bestemmingsplan bestaan uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 1 zijn in artikel 1 en 2 de inleidende regels opgenomen. Dit zijn begrippen en de wijze van meten die de gemeente Tynaarlo standaard opneemt in haar bestemmingsplannen. Hoofdstuk 3 en 4 zijn ook algemene hoofdstukken die door het Rijk zijn voorgeschreven of deel uit maken van de standaard regels van de gemeente Tynaarlo. In hoofdstuk 2 zijn de voor dit bestemmingsplan van toepassing zijnde bestemmingen 'Woongebied-1' en 'Waarde - Archeologie 2' opgenomen.

Binnen de bestemming Woongebied – 1 (artikel 3) is het toevoegen van één woning toegestaan binnen het op de verbeelding aangeduide bouwvlak. Om vast te leggen dat de voorgevel van de woning gericht is op de Zuiderstraat op een plek die in bebouwingsbeeld passend is, is op de verbeelding een gevellijn aangeduid. De goot- en bouwhoogte bedraagt respectievelijk ten hoogste 4 meter en 9 meter. Bed en breakfast voor maximaal vier personen, mantelzorg en aan huis verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsactiviteiten zijn bij recht mogelijk, maar wel uitsluitend in combinatie met het wonen. Gekozen is om het aantal bed en breakfast voorzieningen te maximaliseren op vier personen per woning. Hiermee blijft het ondergeschikt aan het hoofdgebouw waardoor de woning niet de verschijningsvorm van een hotelachtige voorziening krijgt.

Aangezien het plangebied in de historische dorpskern ligt, kent het plangebied een archeologische dubbelbestemming. In artikel 4 'Waarde - Archeologie 2' is bepaald dat het plaatsen van bouwwerken en andere bodemverstorende ingrepen zijn toegestaan. Er geldt een onderzoeksvrijstelling voor de eerste 30 cm en voor aanvragen voor bodemingrepen kleiner dan 100 m2.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Initiatiefnemer heeft het voorgenomen woningbouwproject besproken met de alle omwonenden rondom het perceel aan de Zuiderstraat. Voor dit woningbouwproject is vanuit de directe omgeving draagvlak. Het participatieverslag is met de gemeente gedeeld. Mede naar aanleiding van dit verslag heeft de gemeente ingestemd met het opstellen van het bestemmingsplan.

7.1 Grondexploitatie

De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan, is opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Uit dit artikel blijkt dat onder een bouwplan o.a. wordt verstaan de bouw van één woning. Het bevoegd gezag dient een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen, tenzij:

• 1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• 2. het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is, en
• 3. het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels niet noodzakelijk is.

Over het verhalen van de gemeentelijke kosten worden voorafgaande aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en exploitatieovereenkomst afgesloten. Daarmee zijn de kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd. Ook is het bepalen van een tijdvak of fasering niet aan de orde en is het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels niet noodzakelijk. De vaststelling van een exploitatieplan is zodoende niet nodig, aangezien het kostenverhaal nu anderszins verzekerd is.