Landgoed te Zeijen

5.3 Planregels

De planregels zijn in een vaste volgorde weergegeven in overeenstemming met de Standaard Vergelijkbare Bestemmigsplannen (SVBP 2008).

HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS

In hoofdstuk 1 worden enkele in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

Artikel 1: Begripsbepaling

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begripsbepalingen zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. De gehanteerde definities betreffen, voor zover gedefinieerd, standaarden uit het SVBP 2008. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik, begripsbepalingen uit de bouwverordening of de jurisprudentie.

Artikel 2: Wijze van meten

De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden. De bepalingen zijn ontleend aan SVBP 2008 en IMRO 2008.

HOOFDSTUK 2 BESTEMMINGSREGELS

In hoofdstuk 2 worden de op de kaart aangegeven bestemmingen omschreven. Het plangebied heeft twee bestemmingen gekregen:

• Agrarisch;
• Natuur - Landgoed.

De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van gronden en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. In de bouwregels staan uitsluitend bepalingen die betrekking hebben op het bouwen. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om bouwvergunning.

Artikel 3: Agrarisch

Het noordelijk en oostelijk deel van het plangebied is bestemd als Agrarisch. In hoofdzaak zal hier het huidige agrarisch gebruik worden voortgezet. Omdat deze gronden een overgang vormen tussen het te bebossen deel van het landgoed en de omliggende agrarische percelen is het tevens bestemd voor behoud, herstel en/of de ontwikkeling van landschappelijke en natuurlijke waarden. Verder is deze bestemming bedoeld voor extensief dagrecreatief medegebruik, fiets- en wandelpaden en waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen. De aanleg van houtwallen en randbeplanting is toegestaan op de daarvoor aangeduide locaties (aanduiding houtwal). In de regels is een aanlegvergunningstelsel opgenomen ter bescherming van natuurlijke en landschappelijke waarden. Er is geen aanlegvergunning benodigd voor werken die worden uitgevoerd ten behoeve van de aanleg van het landgoed, zoals opgenomen in het voorlopig ontwerp van 13 oktober 2009. De inrichtingsprincipes van het landgoed worden in de bestemmingsplanprocedure op basis van het voorlopig ontwerp afgewogen en na vaststelling nader uitgewerkt. De inrichtingsmaatregelen hoeven echter niet een vergunningtraject te doorlopen, omdat in het voorlopig ontwerp de natuurlijke en landschappelijke waarden uitvoerig in de planvorming zijn betrokken.

Artikel 4: Natuur - Landgoed

Bestemmingsomschrijving

De bestemming Natuur - Landgoed heeft betrekking op grootste deel van het plangebied. Binnen deze bestemming zijn de gronden bestemd voor behoud, herstel en/of de ontwikkeling van landschappelijke en natuurlijke waarden, bos en houtproductie, landgoed, wonen, extensief dagrecreatief medegebruik, wegen en parkeervoorzieningen, fiets- en wandelpaden, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen.

Wonen en landgoed

Binnen deze bestemming is door middel van de aanduiding 'bos' en de aanduiding 'wonen' aangegeven waar bos en wonen is toegestaan. Met behulp van een bouwvlak is aangegeven waar de landgoedwoning en andere gebouwen en bouwwerken gebouwd mogen worden. Omdat de landgoedwoning niet te ver het beekdal in mag steken is de zuidelijke begrenzing van het bouwvlak gemaximeerd op 15 meter uit de toekomstige bosrand. De wijze waarop de landgoedwoning en andere gebouwen en bouwwerken gepositioneerd worden is opgenomen in het voorlopig ontwerp Landgoed Zeijen Tynaarlo (d.d. 13 oktober 2009). Een bouwvergunning voor de woning kan pas verleend worden als het landgoed 'nagenoeg gerealiseerd' is. Hiermee wordt bedoeld dat de beplanting (bosaanplant, houtwallen en randbeplanting) aangebracht en paden en waterlopen aangelegd moeten zijn. Op deze wijze wordt de bouw van landgoedwoning rechtsstreeks gekoppeld aan het realiseren van het landgoed.

Bijzondere functies

Binnen de bestemming is een aan huis verbonden beroep eveneens toegestaan. Aangesloten wordt bij de gemeentelijke regeling die voor aan huis verbonden beroepen en bedrijven van toepassing is. Aan huis verbonden bedrijvigheid is niet bij recht mogelijk in het plangebied. Via ontheffing is het onder voorwaarden mogelijk bedrijvigheid te realiseren. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan kleinschalige ambachtelijke bedrijven. Uitgangspunt is dat de activiteit qua aard en omvang passend moet zijn binnen de woonomgeving.

Binnen de gemeente is het in beginsel toegestaan een bed and breakfastaccommodatie te vestigen (zie beleidsnotitie uit 2002). Onder bed and breakfast (B&B) wordt verstaan: een kleinschalige aan de woonfunctie ondergeschikte accommodatie voor uitsluitend logies en ontbijt, die geschikt is voor maximaal vier personen, verdeeld over maximaal twee slaapkamers en is bedoeld voor doorstroom in de recreatieve verhuur. Een logiesvorm als zodanig wordt als een ondergeschikte nevenactiviteit beschouwd, waardoor een procedure tot wijziging van het bestemmingsplan voor het betreffende pand niet nodig is. Een bed and breakfastaccommodatie mag alleen in het hoofdgebouw worden gerealiseerd.

Bouwregels

Het hoofdgebouw heeft een maximale inhoud van 3.500 m3. Met dit volume is er voldoende mogelijkheid om een woning neer te zetten passend bij de uitstraling van een landgoed.

De oppervlakte aan bijgebouwen die het bestemmingsplan toestaat (500 m2) is groter dan doorgaans gekoppeld aan de woonfunctie in het buitengebied van Tynaarlo wordt toegestaan. Hier ligt aan ten grondslag dat ten behoeve van de onderhoud van het landgoed stalruimte benodigd is voor werktuigen en machines. Daarnaast wordt er vee gehouden op het landgoed. Voor de schapen, geiten en paarden is winterstalling noodzakelijk en moet er ruimte zijn voor opslag van veevoeder. Tot slot is er ruimte benodigd voor bijgebouwen ten behoeve van de woonfunctie, zoals een werkplaats/atelier, garage en opslag en een theeschenkerij.

Aanlegvergunning

In de regels is een aanlegvergunningstelsel opgenomen ter bescherming van natuurlijke en landschappelijke waarden en de inrichtingsstructuur van het landgoed. Er is geen aanlegvergunning benodigd voor werken die worden uitgevoerd ten behoeve van de aanleg van het landgoed, zoals opgenomen in het voorlopig ontwerp van 13 oktober 2009. De inrichtingsprincipes van het landgoed worden in de bestemmingsplanprocedure op basis van het voorlopig ontwerp afgewogen en na vaststelling nader uitgewerkt. Deze behoeven echter niet een extra vergunningtraject te doorlopen, omdat in het voorlopig ontwerp de natuurlijke en landschappelijke waarden uitvoerig in de planvorming zijn betrokken.

HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS

In hoofdstuk 3 van de regels is een aantal standaardbepalingen opgenomen te weten, de anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene ontheffingsregels en de algemene procedureregels.

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelbepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 6 Algemene ontheffingsregels

In dit artikel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om ontheffing te verlenen van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat het om ontheffingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Met deze ontheffingsbepalingen wordt meer flexibiliteit aan het plan gegeven. Dit voorkomt dat bij kleine ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk is. Bij kleine afwijkingen kan worden volstaan met een binnenplanse ontheffing.

HOOFDSTUK 4 OVERGANGS- EN SLOTREGELS

In hoofdstuk 4 zijn twee artikelen opgenomen, het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.

Artikel 7 Overgangsrecht

In deze bepaling is vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht.

Artikel 8 Slotregel

Als laatste is de slotregel opgenomen. Deze bepaling omschrijft de titel van het plan.