Zuidlaren - Laarhove

1.3.1 Deelgebied 1: Bestemmingsplan Zuidlaren kern

De gronden van deelgebied 1 zijn gelegen in het bestemmingsplan Zuidlaren Kern uit 2005. In dit bestemmingsplan kent het plangebied de bestemmingen Beurscomplex, Groenvoorzieningen en Recreatieve doeleinden. Binnen de bestemming Beurscomplex zijn de activiteiten van het voormalig beurscomplex Prins Bernhardhoeve toegestaan. Het gaat hierbij om evenementen, tentoonstellingen en beurzen. Maar ook de daarbij behorende ontsluitingen en parkeerplaatsen. De gebouwen dienen binnen het aangegeven bouwvlak gebouwd te worden. Het bouwvlak bevindt zich daarbij aan de westkant van het plangebied.

De belangrijke groenstructuren in het plangebied zijn bestemd met de bestemming Groenvoorzieningen en de bestaande manege is bestemd met de bestemming Recreatieve doeleinden.

Op de voorzijde van het voormalig Prins Bernhardhoeve terrein, ten westen het plangebied van Laarhove, staat een tijdelijke supermarkt die op grond van een tijdelijke omgevingsvergunning (t/m november 2024) de optie heeft om een alternatief parkeerterrein aan te leggen in het traversegedeelte dat binnen het plangebied van Laarhove ligt, indien de herontwikkeling van de voorzijde daartoe vraagt.

Een uitsnede van de geldende verbeelding is opgenomen in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Uitsnede locatie 'deelgebied 1' (bron: gemeente Tynaarlo)

1.3.2 Deelgebied 2: Bestemmingsplan Buitengebied Tynaarlo

De gronden van deelgebied 2 zijn gelegen in het bestemmingsplan Buitengebied Tynaarlo (2014). In dit bestemmingsplan kent het plangebied de bestemming 'Bedrijf - Openbaar nut' met de functieaanduiding 'waterzuiveringsinstallatie’. Binnen deze bestemming zijn nutsvoorzieningen toegestaan inclusief een waterzuiveringsinstallatie. Gebouwen en overkappingen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Een uitsnede van het bestemmingsplan is opgenomen in figuur 1.3.

Figuur 1.3 Uitsnede locatie 'deelgebied 2' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.3.3 Strijdigheid

Op grond van het geldende bestemmingsplan Zuidlaren Kern is het niet toegestaan om woningen binnen de in het plangebied voorkomende bestemmingen te realiseren. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in een adequaat juridisch-planologisch kader voor de voorgenomen ontwikkeling en toont aan dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met 'een goede ruimtelijke ordening'.

2.1.1 Deelgebied 1: Laarhove

Voormalige Prins Bernhardhoeve, manege en trafostation

Deelgebied 1 betreft een gedeelte van de gronden van de voormalige Prins Bernhardhoeve én de gronden van de huidige manege. De Prins Bernhardhoeve is een voormalig beurscomplex in het Drentse dorp Zuidlaren, geopend in 1954 en daarna diverse malen uitgebreid. In 2014 is het beurscomplex definitief gesloten. De inrichting van de Prins Bernhardhoeve had circa 40.000 m² oppervlakte aan gebouwen en trok jaarlijks veel bezoekers. De oppervlakte van de gebouwen in onderhavig plangebied bedroeg circa 20.000 m2. De gebouwen hadden verschillende goot -en bouwhoogtes tot respectievelijk 11 en 13,4 meter.

De gebouwen, gelegen aan de westkant van het plangebied, die hier in 2016 stonden zijn inmiddels gesloopt. Op het achterste gedeelte stond een klein gedeelte van de gebouwen en de rest van het gebied werd daarbij grotendeels gebruikt als parkeerterrein. De verhardingen zijn nog aanwezig. Sinds de sloop betreft het een braakliggend terrein in afwachting van een nieuwe invulling van het gebied.

In het plangebied staat ook een manege. Deze bevindt zich in de zuidwest zijde van het plangebied. In figuur 2.2 is de inrichting van de manege geel omkaderd. De inrichting is vrijwel volledig verhard en bestaat uit erfverharding en een manege-gebouw. Verder staat in het plangebied een klein nutsgebouwtje van Ziggo even ten noorden van de huidige manege. Het nutsgebouwtje heeft een maximale oppervlakte van 25 vierkante meter en een hoogte van 4 meter. Afbeelding 2.2 weergeeft een luchtfoto met daarop met geel de locatie van de manege en in de blauwe cirkel de locatie van de nutsvoorziening.

Afbeelding 2.2 Luchtfoto omgeving met daarop in een gele omlijning de inrichting van de manege en in het blauwe kader de locatie van de nutsvoorziening (Bron: PDOK)

Cultuurhistorisch landschap en groen

Het waardevolle cultuur- en dorpslandschap met elementen als essen, brinken, lanen, coulissen en dreven, dat uit dit samenspel voortkwam, bepaalt in grote mate de identiteit van het dorp Zuidlaren. Het terrein van Laarhove ligt op de overgang van de Hondsrug naar het Hunzedal, een overgang van hoog naar laag en van zand naar veen. De bebouwing van de Prins Bernhardhoeve heeft zich indertijd weinig aangetrokken van dit landschappelijk gegeven, en is als gebiedsvreemd gebouw in het landschap komen te liggen. Op Laarhove is wel nog steeds de historische structuur aanwezig van houtsingels en laanbeplanting die van oost naar west loopt, en zo kenmerkend is voor de rand tussen rug en dal. Het coulissenlandschap dat hierdoor werd gevormd, was echter voorheen een stuk kleinschaliger. De noord- en westzijde van het plangebied grenst verder aan het Rijksmonumentale bosgebied Laarwoud. Aan de oost- en zuidkant grenst het plangebied aan het agrarisch beekdalenlandschap met op circa 400 meter ten oosten van het plangebied het natuurgebied Tusschenwater. In figuur 2.3 is een overzicht gegeven van de huidige groenstructuur die behouden blijft.

Figuur 2.3 Huidige kwaliteiten groen en cultuurhistorisch erfgoed (bron: Strootman landschapsarchitecten, SPvE)

Water

In het plangebied komen ook enkele watergangen (sloten) voor. Het gaat daarbij om watergangen die oost-west lopen en een watergang aan de noordoostkant van het plangebied die noord-zuid loopt. De oost-west lopende watergangen zijn typerend voor het beekdalenlandschap.

Ontsluiting

De ontsluiting van het gebied geschiedt over de Hanekamp vanaf de Hunzeweg en over de Laarweg vanaf de Brink O.Z. Dit zijn de bestaande ontsluitingswegen van het terrein die als hoofdontsluiting geschikt gemaakt worden maar wel hun landschappelijke karakter behouden.

2.1.2 Deelgebied 2: Voormalige waterzuiveringsinstallatie

Deelgebied 2 betreft de gronden van een voormalige waterzuiveringsinstallatie. De gronden zijn al circa 15 jaar niet meer als zodanig in gebruik. Het terrein is daarbij nog wel in gebruik door het waterschap. Hier is sprake van een rioolgemaal met leidingen, opslag van grond en andere materialen voor de waterbeheersingstaak van het waterschap. Verder is er een verblijfsruimte voor de muskusrattenbeheerders en een locatie voor stalling van waterschapsmaterieel/machines en dergelijke. Het terrein is hoofdzakelijk onverhard. De verharding die er is bestaat uit een ontsluitingsweg en een tweetal gebouwen. Verder kent het perceel een groene inrichting. Het perceel wordt dan ook omgeven door de hoogopgaande beplanting van een bosgebied. Dit bosgebied is in 1968 ontworpen door Geke Hollema en is een uitloper van het bosgebied van Laarwoud. De ontsluiting van het gebied geschiedt over de Osbroeken vanaf de Hunzeweg.

Aan het begin van de ontsluiting van dit gedeelte van het plangebied, ofwel de oostkant van het plangebied, loopt een hoogspanningsverbinding van Tennet. De verbinding heeft aan weerzijden een belemmerde strook van 20 meter. In het bestemmingsplan wordt hier rekening mee gehouden in de verbeelding en regels.

Afbeelding 2.4 weergeeft een luchtfoto met daarop in een rode omlijning het plangebied van deelgebied 2.

Afbeelding 2.4 Luchtfoto met daarop in rode omlijning het plangebied van deelgebied 2 (Bron: PDOK)

2.2.1 Deelgebied 1: Laarhove

Het doel van het plan is om het stedenbouwkundig plan, zoals opgenomen in bijlage 3 bij deze toelichting, planologisch mogelijk te maken. Het voornemen is om een nieuwe aantrekkelijke woonwijk te realiseren die tegemoetkomt aan de woonbehoefte in Zuidlaren. Hierbij is flexibiliteit van belang, waarbij de locatie van de woningen, het aantal en het type woningen flexibel inbestemd moeten worden. In totaal worden met dit bestemmingsplan maximaal 285 woningen mogelijk gemaakt. Met de uitwerking van het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met uitgangspunten vanuit onder meer cultuurhistorie, landschap, volkshuisvesting, klimaatadaptie en ecologie. De Prins Bernhardhoeve heeft decennia lang een belangrijke economische rol gespeeld in het dorp en de omgeving. De gebouwen van het complex waren niet her te gebruiken in de planvorming. Grote delen van de beplanting zoals een rij moeraseiken, losse bomen, watergangen en de ontsluitingsstructuur van de parkeervelden echter wel. Deze structuren en elementen maken onderdeel uit van de vormgeving van de nieuwe woonwijk. In afbeelding 2.5 is een uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp opgenomen. Dit betreft een proefverkaveling en kan dus nog wijzigen.

Het ontwerp gaat uit van maximaal 285 (deels sociale) huur- en koopwoningen bestaande uit vrijstaande woningen, rijenwoningen, twee-onder-een kapwoningen en appartementen. Het betreft een gedifferentieerd woonprogramma. De woningen zijn geschikt voor een brede diversiteit aan doelgroepen, zoals starters, gezinnen, ouderen en kleine huishoudens.

Afbeelding 2.5 Stedenbouwkundig ontwerp - proefverkaveling (bron: Strootman landschapsarchitecten)

De uitwerking van het stedenbouwkundig plan bestaat uit verschillende onderdelen, namelijk woongebied, ontsluitingen en parkeerplaatsen, water en groen. Verder is het planologisch borgen van de Hunze-as in dit bestemmingsplan wenselijk. De onderdelen worden hierna verder toegelicht.

Woongebieden

Het stedenbouwkundig plan gaat uit van verschillende woongebieden waarbinnen de toekomstige woningen gebouwd mogen worden. Hierbij kennen de woongebieden langs de randen van het plangebied een minder intensief bebouwingsprogramma met lage goot, om de woningen zoveel op de landschappelijke omgeving te laten aansluiten. Hier zijn dan ook voornamelijk vrijstaande woningen en twee-onder-éénkapwoningen voorzien. Het midden van het plangebied kent woongebieden met een meer intensief programma waarbij ook rijenwoningen en appartementen zijn voorzien.

Appartementen

In Laarhove zijn vier woongebouwen met appartementen voorzien. Deze appartementengebouwen worden gesitueerd nabij de belangrijkste aansluitpunten van de wijk op de omgeving; bij de Laarweg, de Hanekamp en aan de Hunze-as in de traverse in het sterrenbos. Door deze situering dragen deze gebouwen bij aan de ruimtelijke oriëntatie binnen de woonwijk. De woonfunctie in de traverse langs de Hunze-as zorgt voor een functionele verbinding tussen de PBH voorzijde en Laarhove, en draagt bij aan de fysieke en sociale veiligheid.

De maximale bouwhoogte is aangepast aan de omgeving en de cultuurhistorische sfeer die onder meer bepaald wordt door het Laarwoudbos en het sterrenbos. De bouwhoogte varieert van 3 bouwlagen in het traversegedeelte, 4 lagen langs de Hanekamp en 5 lagen langs de Laarweg. De appartementen staan daarbij niet zelfstandig in de vrije ruimte maar blijven ondergeschikt aan de hoogte en structuur van bomen, die de omgeving hier in belangrijke mate bepalen. In het beeldkwaliteitsplan wordt een hoog ambitieniveau vastgelegd voor een verfijnd ontwerp en donkere kleurstelling, passend bij de omgeving.

Woningen langs de randen

Langs de oost- en zuidrand van het plangebied, in de overgang naar het buitengebied, is voornamelijk sprake van vrijstaande en twee-onder-één kapwoningen, bestaande uit één bouwlaag met kap. In principe geldt een dakhelling van minimaal 35 graden en maximaal 60 graden, maar voor een deel van de woningen in de zuidrand geldt dat deze zowel mogen bestaan uit één bouwlaag met kap, alsook twee bouwlagen met een platte afdekking.

In de zuidwesthoek van het plangebied mogen de woningen zowel vrijstaand, twee-aan-een of aangebouwd worden gerealiseerd. Ook vormen als geclusterde woonvormen en patiowoningen kunnen hier gerealiseerd worden.

Woningen in het binnengebied

Het binnengebied kent een meer intensief programma. Hier zijn zowel vrijstaande woningen, twee-onder-éénkapwoningen, portiekwoningen en rijenwoningen voorzien. Hier kunnen woningen met twee bouwlagen met kap gebouwd worden. Hier is ook ruimte voor vormen als geclusterde woonvormen en patiowoningen, bijvoorbeeld langs de Hunze-as.

Ontsluitingen en parkeren

Het plangebied krijgt een hoofdontsluiting en enkele secundaire ontsluitingswegen. De hoofdontsluiting wordt gevormd door de bestaande hoofdontsluiting in het plangebied, de Laarweg en de Hanekamp. De nieuw aan te leggen ontsluitingswegen sluiten hier vervolgens op aan. De Laarweg was van oorsprong een drift of dreef met een relatief smal wegprofiel, aan weerszijden voorzien van hogere houtwallen. Deze bestaande historische kwaliteiten blijven in stand, waardoor de weg vooral geschikt is voor het gemotoriseerde verkeer. Er worden fiets -en wandelpaden aangelegd om het langzaam verkeer te bevorderen. Een belangrijke route voor het langzame verkeer in het plangebied is de Hunze-as.

Het parkeren vindt hoofdzakelijk plaats op eigen terrein. Voor de resterende parkeervraag worden parkeergelegenheden in het openbaar gebied aangelegd. Ten behoeve van de parkeerbehoefte is aangesloten bij de normen uit de CROW. Paragraaf 4.1 gaat hier nader op in.

Figuur 2.6 Toekomstige ontsluitingsstructuur (voorbeeld) (bron: Strootman landschapsarchitecten)

Groenstructuur en ecologische zone

Belangrijk uitgangspunt voor de uitwerking van het stedenbouwkundig plan is dat de woongebieden in een groen, landschappelijk kader komen te liggen met daarin aan de ene kant ruimte voor openbaar groen en aan de andere kant voldoende zicht op het landschap. De ambitie is om een woonwijk te ontwikkelen die zich naadloos in het landschap voegt. Aan de zuid-, maar vooral aan de oostrand van het gebied is het daarom een belangrijk aandachtspunt dat deze niet volledig wordt dichtgezet met woningen, of dat woningen met hun rug naar het landschap worden gericht. Zo blijft er ruimte voor plekken waar inwoners van de hele wijk kunnen genieten van de landschappelijke ligging.

Langs de oostkant van het plangebied komt daarom een groene zone welke eveneens gaat dienen als overgang naar het landschap en vormt daarmee een belangrijk deel van het toekomstige karakter van de wijk. Omdat hier wel deels sprake is van uitgeefbare grond voor woningbouw is het van belang dat deze zone niet als erf wordt gebruikt in die zin dat er al dan niet vergunningvrije bijbehorende bouwwerken en erfafscheidingen worden gebouwd.

Door het bouwen van erfbebouwing in het bestemmingsplan uit te sluiten kunnen alleen vergunningplichtige bouwwerken worden uitgesloten. Voor de vergunningvrije mogelijkheden die het Besluit omgevingsrecht (Bor) biedt ligt dit genuanceerder. De bouwwerken die zijn toegestaan op grond van artikel 2 Bijlage II Bor zijn namelijk vergunningvrij, zonder dat daar bestemmingsplantoetsing hoeft plaats te vinden, tenzij de bestemming zich er tegen verzet. Dit is het geval als het 'erf' bijvoorbeeld is bestemd als Groen of Agrarisch. In de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is het opnemen van planregels die vergunningvrij bouwen verbieden (door te regelen dat geen sprake is van een 'erf' in de zin van het Bor), vaker aan bod geweest. Uit de richtinggevende uitspraak van de Afdeling van 21 februari 2018 (Steenbergen) volgt dat het niet aanvaardbaar is in bestemmingsplannen in het algemeen, zonder acht te slaan op locatie-specifieke omstandigheden, vergunningvrij bouwen aan banden te leggen. Dat doorkruist namelijk de uitdrukkelijk in het Bor gemaakte keuze om vergunningvrij bouwen in het achtererfgebied mogelijk te maken. Bij het opnemen van een planregeling die in de weg staat aan vergunningvrij bouwen in achtererfgebied, moet goed gemotiveerd worden dat deze regeling, gelet op locatie-specifieke omstandigheden, strekt tot een goede ruimtelijke ordening.

Omdat ter plaatse sprake is van de overgang van bebouwd naar agrarisch gebied en de betreffende zone en het vanuit een goede ruimtelijke ordening wenselijk is deze overgang met een 'groene dorpsrand' te markeren, is hier sprake van een locatie-specifieke omstandigheid die ervoor moet zorgen dat dit deel van de woonerven die hier eventueel gepland zijn niet worden bebouwd. Om die reden is gekozen om binnen de woonbestemming deze zone van de aanduiding 'groen' te voorzien, en daarmee de mogelijkheid voor het bouwen van erfbouwing op de betreffende percelen te weren.

Verder zijn de bestaande coulissen de structuurdragers van het plangebied en de vizieren naar het Hunzedal. De coulissen blijven dan ook zoveel mogelijk behouden en waar nodig aangevuld.

De toekomstige groenstructuur (op basis van een proefverkaveling) is weergegeven in figuur 2.7.

Figuur 2.7 Toekomstige groenstructuur (bron: Strootman landschapsarchitecten)

Waterstructuur

Met de uitwerking van het stedenbouwkundig plan blijven de bestaande watergangen behouden. 

Hunze-as

De oorsprong van Zuidlaren hangt nauw samen met het gebruik van het omliggende landschap. Door modernisering in de landbouw, uitbreidingen van het dorp en nieuwe 'gebiedsvreemde' toevoegingen in het landschap zoals de evenementenhallen van de Prins Bernhardhoeve, verwaterde deze relatie echter. Met name door de laatstgenoemde ontwikkeling is Zuidlaren aan de oostzijde wat los komen te liggen van het naastgelegen landschap.

De ontwikkeling van de nieuwe woonwijk op Laarhove biedt een goede gelegenheid om de relatie tussen het dorp en het steeds mooier wordende Hunzelandschap opnieuw onder de loep te nemen, en deze te herstellen. In het plangebied wordt daarom ruimte gemaakt voor de Hunze-as die de ruimtelijke en functionele verbinding vormt tussen het dorp, de woonwijk en het landschap. Het betreft een langzaamverkeersroute, waarvan de voorgenomen ligging zich uitstrekt vanaf het centrum van het dorp tot aan het lagergelegen dal. Langs de route worden groene ruimtes ingericht voor plekken om te verblijven, ontmoeten en bewegen. De laanbeplanting van de Hunze-as heeft een structuurbepalende plek in het landschappelijke raamwerk van de woonwijk en draagt bij aan een landschappelijke opdeling van de woonvelden. Aan de oostkant van de Hunze-as is verder een uitkijkpunt voorzien. Op langere termijn hoopt de gemeente deze langzaamverkeersroute door te trekken en aan te sluiten op het recreatieve netwerk van het Hunzedal.

2.2.2 Deelgebied 2: Voormalige waterzuiveringsinstallatie

De huidige activiteiten zoals beschreven in paragraaf 2.1.2 blijven met dit bestemmingsplan ook mogelijk. Vanwege het feit dat het plangebied niet meer in gebruik is als waterzuiveringsinstallatie, wordt met dit bestemmingplan de mogelijkheid om een dergelijke installatie te exploiteren gesaneerd. Dit betekent dat het niet meer mogelijk is om de gronden opnieuw te gebruiken voor een waterzuiveringsinstallatie. Dit maakt het woon -en leefklimaat van de toekomstige bewoners van het woongebied beter. De hindercirkel van een waterzuiveringsinstallatie reikt, volgens de VNG-publicatie, namelijk tot 500 meter.

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. Regio Groningen is aangewezen als voorlopig NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren. Het is niet per se vereist de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) op te nemen in het bestemmingsplan, tenzij er concrete plannen in het bestemmingsplan staan die van invloed zijn op de uitvoering van de NOVI. Het is wel nodig om bij het opstellen van het bestemmingsplan rekening te houden met de uitgangspunten en ambities van de NOVI, aangezien deze visie een belangrijk kader biedt voor de ruimtelijke ontwikkeling in Nederland op de lange termijn. Door de uitgangspunten en ambities van de NOVI mee te nemen, kan het bestemmingsplan bijdragen aan een duurzame en toekomstbestendige ontwikkeling van het gebied.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
• 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• 4. een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Realiseren opgaven

In de NOVI zijn twee instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

• 1. De Omgevingsagenda.
  Voor Noord-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waar Tynaarlo onderdeel van uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.
• 2. De NOVI-gebieden.
  Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Conclusie

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de Rijksbelangen als opgenomen in de NOVI.

3.1.2 NOVEX

Het programma NOVEX geeft regie aan het leggen van de ruimtelijke puzzel in samenwerking met provincies, gemeenten en waterschappen. Het zorgt onder andere voor samenhang in het ruimtelijke beleid en het versnelt de uitvoering door te sturen op heldere voorwaarden en concrete uitvoeringsafspraken. Het NOVEX programma bestaat uit zestien NOVEX gebieden die elk een ontwikkelperspectief kennen. Zuidlaren maakt deel uit van NOVEX gebied 'Verstedelijkingsgebied Groningen-Assen'. Voor dit gebied richt de strategie zich op de realisatie van 21.000 woningen tot 2030 en de bijbehorende werkgelegenheid (28.000 arbeidsplaatsen tot 2040). Realisatie van woningen gebeurt zowel in Groningen Stad en Assen als in de kleinere kernen. Hiermee moet de leefbaarheid in de hele regio versterkt worden.

3.1.3 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

3.1.4 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

3.1.5 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking om efficiënt ruimtegebruik te borgen. Het artikel is op 12 mei 2017 gewijzigd en op 1 juli 2017 in werking getreden. Voor dit plan wordt getoetst aan deze nieuwe regeling, die inhoudt dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Dit bestemmingsplan stelt een herontwikkeling van een bestaand stedelijk gebied voor, zoals bedoeld in de begripsbepaling van het Bro en waarbij een voormalige bedrijfsfunctie (grootschalig beurscomplex) wordt vervangen door een woonfunctie. Daarom hoeft alleen een beschrijving van de behoefte worden gegeven. Uit het beleid van de gemeente dat is beschreven in paragraaf 3.3 en 3.4, blijkt dat er een behoefte is aan woningen.

3.1.6 Aanpak Water en bodem sturend

In november 2022 heeft het kabinet aangegeven dat het water- en bodemsysteem sturend moet zijn bij ruimtelijke planvorming. Lang werden water en bodem aangepast aan de ruimtelijke ontwikkelingen, maar inmiddels lopen we steeds vaker tegen de grenzen van het water- en bodemsysteem aan en krijgen we ook te maken met de gevolgen van een veranderend klimaat. Hierdoor neemt de problematiek rond bodemdaling, wateroverlast, hitte en droogte toe. Er zijn structurerende keuzes nodig om te waarborgen dat we kunnen blijven wonen en leven in een veilige omgeving, met een gezonde bodem en voldoende en schoon water. Deze keuzes zijn maatwerk en verschillen per gebied. Voorbeelden zijn het realiseren van meer zoetwatervoorraden, geen bouwlocaties in gebieden die water moeten kunnen bergen en afvoeren, minder stenen en meer groen in de stad, en zuiniger omgaan met water. De uitvoering van de aanpak water en bodem vraagt om samenwerking tussen veel verschillende partijen en een omslag in denken en doen.

Laarhove ligt in de overgang van de Hondsrug naar het Hunzedal, met een hoogteverschil van ca. 2 meter. Daarnaast ligt het plangebied in grondwaterbeschermingsgebied. De wijk valt binnen de bestaande stedelijke begrenzing van de voormalige functie die het terrein had, en is ingepast binnen en met behoud van de bestaande groenstructuren. De gemeente stelt in samenwerking met een adviesbureau, het waterschap en het waterbedrijf een waterplan op voor de wijk, om te komen tot een zorgvuldige inpassing van de wijk binnen het aanwezige water- en bodemsysteem en de klimaatuitdagingen. Daarmee worden de principes van de aanpak water en bodem sturend gevolgd.

3.2.1 Omgevingsvisie Drenthe

De Omgevingsvisie Drenthe 2022 is in 2022 vastgesteld. Daarmee is de Omgevingsvisie uit 2018 weer bij de tijd gebracht. Aanpassing was nodig omdat er sinds 2018 veel nieuw beleid is vastgesteld. Dit is verwerkt in de kaarten en teksten van de Omgevingsvisie 2022. Hierin zijn ook enkele aanpassingen gedaan om te kunnen voldoen aan de eisen van de Omgevingswet en is met redactionele aanpassingen de leesbaarheid verbeterd.

De woningnood in Nederland wordt ook gevoeld in Drenthe. De verschillen in bevolkingsontwikkeling tussen de stedelijke gebieden en het landelijk gebied worden groter, ondanks de stagnatie op de woningmarkt vanwege forse prijsstijgingen. Op basis van de huidige prognoses blijft de bevolking van Assen stabiel en profiteert de noordzijde van Drenthe van de groei van Groningen. De zuidelijke as laat in de prognoses een sterk verloop zien, van groei in de gemeente Meppel tot het doorzetten van de krimp die in de gemeente Emmen in 2014 is ingezet. De regio Oost-Drenthe is door het Rijk aangewezen als één van de regio's waar de bevolkingskrimp in Nederland het sterkst is, maar deze laat zich vooralsnog niet vertalen in huishoudenskrimp. Lokaal laten, ook in Oost-Drenthe, sterke dorpen nog steeds bescheiden groeicijfers zien. Dit komt omdat huishoudens steeds kleiner worden, waardoor de krimp opgevangen wordt door de vraag naar woningen. De autonome woningbouwopgave in Drenthe krijgt tot 2030 te maken met een daling van het aantal huishoudens, maar hier tegenover staat dat vanuit Groningen en Zwolle sprake is van een regionaal overkokende woningvraag die landt in de Drentse gemeenten. Per saldo betekent dit een woningbehoefte van circa 10.000 tot 20.000 extra woningen tot en met 2030.

De leefbaarheid in dorpen en wijken is belangrijk, met basisvoorzieningen die voldoende op peil blijven, goede bereikbaarheid, culturele initiatieven en een betaalbaar en aantrekkelijk woningaanbod. De provincie wil toekomstbestendige woningen voor jong én oud. Er moeten meer en andere huizen worden gebouwd en bestaande woningen moeten worden aangepast. De provincie vindt het van belang dat, waar mogelijk, de woonopgave wordt benut voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van de stads- en dorpsranden. Uitgangspunt voor het wonen in Drenthe is dat er rekening wordt gehouden met de ruimtelijke kwaliteit in het gebied.

De provincie streeft naar een balans tussen het aanbod voor wonen en de demografische behoefte. In het kader van de Drentse Woonagenda is de ambitie de realisatie en het scheppen van ruimte voor ten minste 10.000 woningen op middellange termijn. De provincie werkt samen met de gemeenten aan de Drentse Woonagenda om vraag en aanbod in de woningvoorraad in balans te houden en aan te laten sluiten bij de demografische behoefte.

3.2.2 Omgevingsverordening Drenthe

Grondwaterbeschermingsgebied

Op basis van de Omgevingsverordening ligt het plangebied binnen een grondwaterbeschermingsgebied. Deze gronden hebben een extra bescherming van het grondwater met het oog op de winning van grondwater ten behoeve van de drinkwatervoorziening. Hiervoor zijn de regels uit paragraaf 6.3.3. van de verordening van toepassing. Artikel 6.8 zegt daarbij dat het verboden is om in een grondwaterbeschermingsgebied een inrichting op te richten of in werking te hebben indien die inrichting behoort tot een of meer van de categorieën die zijn aangewezen in bijlage I van de verordening. In artikel 6.9 staat dat het verboden is boorputten op te richten en om grond- of funderingswerken de grond in te drukken. Graafwerkzaamheden en het inbrengen van palen zijn onder voorwaarden wel toegestaan. Verder zijn op basis van artikel 6.10 buisleidingen, voor transport van gas, olie of chemicaliën, niet toegestaan. Voor het lozen van afstromend water op of in de bodem is daarnaast een melding bij het bevoegd gezag nodig. Hierbij geldt dat er geen bouwmaterialen gebruikt mogen worden die tot gevolg hebben dat schadelijke stoffen door afspoelen of uitloging in het afstromend water kunnen komen en dat afstromend water van wegen uitsluitend infiltreert via een doelmatig werkend zuiveringssysteem.

Met dit bestemmingsplan worden geen inrichtingen mogelijk gemaakt die zijn aangewezen in bijlage I van de verordening. Ook is geen sprake van het oprichten van boorputten. Bij eventuele graafwerkzaamheden dient rekening gehouden te worden met de voorschriften die hiervoor gelden. Hiervoor dient een melding bij het bevoegd gezag gedaan te worden. Ter bescherming van het grondwater voor de waterwinning wordt in dit bestemmingsplan een specifieke regeling opgenomen. Zie hiervoor de specifieke aanduiding 'Milieuzone –grondwaterbeschermingsgebied'. Binnen dit gebied gelden beperkingen voor het oprichten van bepaalde bedrijven en het uitvoeren van bepaalde activiteiten. Hiermee wordt beoogd dat activiteiten of bedrijven die een mogelijke bedreiging kunnen vormen voor de kwaliteit van het grondwater uit het gebied worden geweerd.

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied maakt geen deel uit van gronden aangeduid op kaart D3 (Natuurnetwerk Nederland). De wezenlijke kenmerken en waarden van Natuurnetwerk Nederland worden dan ook niet aangetast. Paragraaf 4.7 gaat verder in op het aspect ecologie.

Woningbouw

De Omgevingsverordening (2018) stelt in artikel 2.17 dat een ruimtelijk plan kan voorzien in nieuwe woningbouw mits de behoefte op basis van de gemeentelijke woonvisie kan worden aangetoond en aansluit bij bestaand stedelijk gebied.

De gemeentelijke woonvisie ten aanzien van de woningvoorraad:

• draagt bij aan balans tussen vraag en aanbod in de gehele Drentse woningvoorraad op de lange termijn en is hiertoe afgestemd binnen de woningmarktregio's;
• benoemt tenminste de kwaliteit, kwantiteit, doelgroepen, duurzaamheid en kernenstructuur;
• schetst de opgaven in de bestaande woningvoorraad;
• geeft aan op welke wijze balans op lange termijn wordt gerealiseerd;
• geeft een lange termijn beeld.

Aangetoond is dat de ontwikkeling voorziet in een woningbehoefte op basis van de gemeentelijke woonvisie, zie paragraaf 3.4.

Bedrijvigheid

In artikel 2.18 staan de regels met betrekking tot bedrijvigheid. In dit artikel worden regels gegeven met betrekking tot nieuwe werklocaties en uitbreidingen van bestaande werklocaties. Met dit bestemmingsplan is hier geen sprake van. Er is slechts sprake van een functiewijziging van de bestaande bedrijfslocatie in deelgebied 2. Er is hierbij geen sprake van uitbreiding.

Werken met kernkwaliteiten

In de Omgevingsverordening zijn de kernkwaliteiten van de provincie juridisch geborgd en doorvertaald naar waarden voor archeologie, aardkundige waarden, cultuurhistorie, landschap, rust, en natuur. Als bij een ruimtelijk plan kernkwaliteiten betrokken zijn wordt in het ruimtelijk plan uiteengezet hoe het desbetreffende plan zich verhoudt tot het behoud en de ontwikkeling van de bij het plan betrokken kernkwaliteiten conform het provinciaal beleid, en de strategische opgaven en de sturingsniveaus zoals die zijn verwoord in de omgevingsvisie. Een ruimtelijk plan kan in principe geen nieuwe activiteiten toestaan die kernkwaliteiten significant aantasten.

In relatie tot het plangebied zijn de kernkwaliteiten 'Aardkundige waarden', 'Cultuurhistorie' en 'Landschap' van toepassing. Met het stedenbouwkundig ontwerp is rekening gehouden met deze kernkwaliteiten en worden ze waar mogelijk versterkt.

Aardkundige waarden

De identiteit van Drenthe en het Drentse landschap wordt sterk bepaald door het natuurlijke bodem- en grondwatersysteem. Dat systeem wordt ook wel aardkundig landschap genoemd en is gevormd in een samenspel tussen klimaat, natuur en mens. Daar waar we onder de kernkwaliteit 'Landschap' het waarneembare deel van de aarde verstaan, bepaald door natuur en cultuur, gaat het bij het aardkundige landschap ook en vooral om de natuurlijke ondergrond, zowel zichtbaar (reliëf, vormen) als onzichtbaar (ondergrond, bodemopbouw).

Voor het plangebied geldt een generiek beschermingsniveau. Dit bestemmingsplan voorziet niet in directe ingrepen die eventuele aardkundige elementen verstoren. Er is geen sprake van grootschalige bodemingrepen die ervoor zorgen dat de bodemlagen en/of het reliëf worden aangetast.

Cultuurhistorie

De cultuurhistorische context van het landschap van het plangebied is beschreven in paragraaf 4.5 en bijlage 2. Met de uitwerking van het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met de cultuurhistorische context. Het aspect 'Cultuurhistorie' vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Archeologie

Voor de ontwikkeling is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten en de conclusies zijn te vinden in paragraaf 4.4.

Landschap

Het plangebied ligt volgens de Actualisatie Omgevingsvisie Drenthe 2022 binnen het Esdorpenlandschap. Het Drents Plateau bestaat voornamelijk uit esdorpenlandschap. Dit landschapstype bevat enkele telkens terugkerende onderdelen: het dorp, de es, het beekdal en de velden/bossen/heide. Van provinciaal belang zijn:

• de essen: deze voor het esdorpenlandschap kenmerkende open ruimtes zijn veelal omgeven met esrandbeplanting;
• de beekdalen: onbebouwd gebied met kleinschalige beplantingstructuren en beekdal(rand) beplanting.

Het provinciaal beleid is gericht op:

• behoud van de open ruimte en het versterken van esrandbeplanting;
• behoud van het onbebouwde karakter en het versterken van karakteristieke beekdal(rand) beplanting.

Met de uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp is rekening gehouden met het landschap.

Conclusie

Met dit bestemmingsplan wordt voldaan aan de provinciale visie en de verordening.

3.3.1 Samenwerkingsverband Regio Groningen-Assen

De Regio Groningen-Assen is een samenwerkingsverband tussen de provincies Drenthe en Groningen en de gemeenten Assen, Groningen, Het Hogeland, Midden- Groningen, Noordenveld, Tynaarlo en Westerkwartier. Sinds 1996 investeert Regio Groningen-Assen in het versterken van de economie en de gebiedskwaliteit.

De woningbouwprogrammering maakt onderdeel uit van de regionale samenwerking en resulteert in meerjarige planningslijsten die regionale instemming behoeven. De gebiedsontwikkeling Laarhove heeft altijd deel uitgemaakt van de planningslijst en is passend binnen de gemaakte afspraken in het regionale samenwerkingsverband.

Op 26 juni 2020 heeft de stuurgroep van de Regio Groningen-Assen een nieuw regionaal Woningmarkt onderzoek 2020-2030 vastgesteld. In april 2022 heeft KAW een Trendanalyse 2022 opgeleverd. Deze Trendanalyse is een actualisatie van het Woningbehoefte onderzoek uit 2019. Deze actualisatie is gedaan omdat vanuit gemeenten het signaal kwam dat de druk op de woningmarkt onverminderd toenam over de volle breedte. De Trendanalyse laat verder zien dat de druk het hoogste is in de steden en in de zuidwestflank van de stad Groningen.

De gebiedsontwikkeling Laarhove past binnen de Regio Groningen-Assen gemaakte woningbouwafspraken.

3.3.2 Verstedelijkingsstrategie

In de komende jaren wordt in zes gebieden in Nederland, waar de woningkrapte het grootst is, het woningtekort versneld aangepakt. De regio Groningen-Assen is één van deze zes gebieden. Tot 2040 moeten hier en in de omliggende regio minimaal 35.000 woningen gebouwd worden. De gemeente Groningen heeft hiervoor in januari 2019 een Woondeal gesloten met de minister van Binnenlandse Zaken (BZK). Deze Woondeal wordt verder uitgewerkt in een Verstedelijkingsstrategie voor het hele grondgebied van Regio Groningen-Assen (RGA).

In de Verstedelijkingsstrategie regio Groningen-Assen (VRGA) is integraal onderzocht op welke locaties de regionale woningbouwopgave kan worden gerealiseerd met de meeste maatschappelijke meerwaarde. Het Woningmarktonderzoek Regio Groningen-Assen 2020-2030 is als basis gebruikt voor de Regionale Verstedelijkingsstrategie. Met de Trendanalyse is actueel inzicht verkregen in de regionale woningbehoefte. Daarmee vormt de Trendanalyse ook de basis voor de uitwerking van de Verstedelijkingsstrategie in het Ontwikkelperspectief als onderdeel van het NOVEX-gebied regio Groningen-Assen.

De VRGA wordt vertaald in een Ontwikkelperspectief binnen het NOVEX-gebied regio Groningen-Assen. In de VRGA is Laarhove als sleutelproject opgenomen.

Dit bestemmingsplan maakt de uitwerking van het sleutelproject Laarhove mogelijk en draagt daarbij mee aan de realisatie van de woningbouwbehoefte van de RGA. Daarnaast wordt met de uitwerking van dit bestemmingsplan een kwaliteitsimpuls gegeven doordat het stedenbouwkundig ontwerp nadrukkelijk rekening heeft gehouden met het landschap en de bestaande stedelijke structuren. De inzet van de nieuwe ontwikkeling is het versterken van de relatie van het dorp met het steeds mooier wordende Hunzelandschap.

3.3.3 Woondeal regio Groningen Assen

Op 15 februari 2023 is de interprovinciale Woondeal Regio Groningen-Assen getekend door het Rijk, de provincies Drenthe en Groningen en alle gemeenten binnen de regio Groningen- Assen. Dit als uitwerking van de Nationale Woon- en Bouwagenda. Om het woningtekort terug te dringen en een gezond evenwicht te herstellen, maakt het Rijk afspraken met gemeenten en provincies. Conform de woondeal zetten partijen zich in om binnen de regio Groningen-Assen 21.370 woningen te realiseren tot en met 2030. Laarhove is een van de projecten die is opgenomen in de Woondeal Regio Groningen-Assen.

3.3.4 Regionale Klimaatadaptatie Strategie (RAS) en uitvoeringsagenda (RUA)

In 2018 heeft de Nederlandse overheid afgesproken om zich voor te bereiden op de gevolgen van klimaatverandering, met als ambitie een klimaatbestendige en waterrobuuste inrichting van Nederland in 2050. Het Deltraprogramma Ruimtelijke Adaptatie (DPRA) is het nationale programma dat hieruit voortkomt, waarbij op regionaal niveau invulling wordt gegeven aan klimaatadaptatie. De regio Groningen en Noord-Drenthe werkt hierin samen als werkregio en bestaat uit de gemeenten (waaronder Tynaarlo), waterschappen, waterbedrijven, provincies en veiligheidsregio's in deze regio.

Aan de hand van klimaatstresstesten en risicoanalyses, uitgevoerd tussen 2019 en 2021, werd de Regionale Klimaatadaptatie Strategie (RAS) opgesteld en in maart 2022 vastgesteld door alle betrokken partijen. De adaptatiestrategie beschrijft de regionale aanpak op hoofdlijnen.
Vanaf maart 2022 is er gewerkt aan de Regionale Uitvoeringsagenda (RUA) voor de periode 2023-2027, waarin klimaatadaptatiemaatregelen en samenwerkingsmogelijkheden zijn vastgesteld. De RUA omvat de maatregelen die in de periode 2023-2027 worden uitgevoerd als uitwerking van de RAS.

De strategie van de regio Groningen en Noord-Drenthe richt zich op het gezamenlijk aanpakken van de risico's en kwetsbaarheden die voortkomen uit klimaatverandering. Dit omvat een klimaatrobuuste ruimtelijke ordening, een klimaatrobuust watersysteem en klimaatrobuuste vitale en kwetsbare functies (zorg, telecom, energie, drinkwater). De focus ligt op het zetten van belangrijke stappen in de uitvoering van deze strategie in de komende jaren, met als uiteindelijk doel een klimaatbestendige en waterrobuuste regio in 2050.
Het vertalen van de aanpak op lokaal niveau is een verantwoordelijkheid van de betrokken partijen zelf. De gemeente Tynaarlo werkt momenteel aan een Lokale Klimaatadaptatiestrategie (LAS) die de lokale uitgangspunten beschrijft, waarop een Lokale Uitvoeringsagenda (LUA) volgt met concrete maatregelen en bijbehorende kosten.

3.4.1 Woonstructuurvisie 2013

In 2013 is de Structuurvisie Wonen vastgesteld. Hierin wordt de woonvisie in de gemeente Tynaarlo geschetst. Gestuurd wordt op het tot stand brengen van een evenwichtige toekomstbestendige woningvoorraad die:

• tegemoet komt aan de woonbehoeften van de vergrijzende bevolking;
• goede voorwaarden schept voor het binden van jonge huishoudens voor een zo gemêleerd mogelijke bevolkingssamenstelling in dorpen en wijken;
• bijdraagt tot een goede (omgevings)kwaliteit van woonwijken en dorpscentra met voorzieningen;
• bijdraagt tot een duurzame samenleving.

Het plan behelst het realiseren van maximaal 285 woningen in verschillende typen. Deze ontwikkeling voorziet in de woonbehoefte van de vergrijzende bevolking en jonge huishoudens, draagt bij aan goede omgevingskwaliteit en zorgt voor een duurzamere samenleving. Het voornemen is in overeenstemming met de gemeentelijke structuurvisie Wonen.

3.4.2 Concept Woonvisie

De gemeente werkt aan een nieuwe Woonvisie, die naar verwachting in het najaar van 2023 wordt vastgesteld. Tegelijk met de woonvisie wordt ook een doelgroepenverordening vastgesteld, die voor nieuwbouwplannen van toepassing wordt.
In de woonvisie 2022-2027 is het woonbeleid van de gemeente beschreven. De woonvisie richt zicht op vier thema's:

• Beschikbaarheid en betaalbaarheid;
• Kwaliteit en duurzaamheid;
• Wonen en zorg;
• Bijzondere doelgroepen en woonvormen.

Het plan behelst het realiseren van maximaal 285 wooneenheden. Deze ontwikkeling voorziet in de woonbehoefte van verschillende doelgroepen. Laarhove wordt als specifieke uitbreidingslocatie in de nieuwe woonvisie benoemd. In deze is het voornemen in overeenstemming met het gemeentelijk woonbeleid.

3.4.3 Woningmarktonderzoek 2021

Het door Companen uitgevoerde woningmarktonderzoek geeft ruimte voor nieuwbouw in Zuidlaren. De afgelopen jaren kende de gemeente Tynaarlo een vestigingsoverschot. De verwachting is dat dit ook de komende jaren het geval zal zijn. De druk op de woningmarkt in de stad Groningen speelt daarin een belangrijke rol. Dorpen aan de zuidwestkant vormen daardoor een aantrekkelijk alternatief voor gezinnen en jonge 1- en 2 persoonshuishoudens die een woning zoeken. Eelde-Paterswolde en Zuidlaren liggen daarbij wel wat gunstiger dan Vries. Tot en met 2030 is er behoefte aan bijna 900 woningen. Er is in Zuidlaren behoefte aan alle woningmarktsegmenten, zoals sociale huurwoningen, goedkope koopwoningen, midden koopsegment en het dure segment.

3.4.4 Concept Omgevingsvisie

De gemeente werkt toe naar een omgevingsvisie voor de gemeente Tynaarlo. De ontwerp-omgevingsvisie heeft ter inzage gelegen voor zienswijzen en wordt naar verwachting eind 2023 vastgesteld. Het is een visie op de ruimtelijke ontwikkelingen die de gemeente voor de toekomst wil realiseren. Een omgevingsvisie die inspireert, ruimte biedt aan nieuwe ontwikkelingen, handvatten biedt voor initiatieven van inwoners, bedrijven en stakeholders.

Maar ook een visie die houvast geeft en die robuuste structuren, zoals natuur en landschap, vastlegt en beschermt. Een visie die de balans zoekt tussen flexibiliteit enerzijds en duidelijkheid en zekerheid anderzijds.

De aantrekkelijke woonomgeving en de strategische ligging tussen twee stedelijke gebieden zorgt er voor dat de gemeente Tynaarlo een sterke woningmarkt heeft, er is veel vraag naar woonruimte. Deze bijzondere positie biedt perspectief. Voor particulieren, corporaties en beleggers is het aantrekkelijk om te investeren in hun woningen. Ook nieuwe woningbouwprojecten zijn kansrijk vanwege de druk op de woningmarkt. Er is veel vraag naar levensloopbestendige woningen voor ouderen. Leegstand is beperkt en vrijkomende plekken in de dorpen kunnen goed worden ingevuld, wat de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt.

De gemeente wil woningbouw mogelijk maken met oog voor natuur, landschap, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit, met daarbij een woningbouwprogramma dat het beste past bij een duurzame ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Tynaarlo en inspeelt op de woonwensen van de inwoners.

Nieuwe ontwikkelingen moeten gericht zijn op het versterken van de leefbaarheid van de dorpen en vragen om een zorgvuldige inpassing in de cultuurhistorische structuur van de dorpen, zodat ze niet alleen de leefbaarheid, maar ook de ruimtelijke kwaliteit van de dorpen versterken.

Er is veel vraag naar woningen. Om tegemoet te komen aan de verwachte woningvraag zullen tot 2040 circa 1.100 woningen moeten worden toegevoegd aan de woningvoorraad. Voor Zuidlaren gaat het tot 2040 om een bouwcapaciteit van circa 600 woningen. De realisatie van woonwijk Laarhove voorziet voor een belangrijk deel in deze bouwopgave in Zuidlaren.

Er is veel vraag naar woningen. Om tegemoet te komen aan de verwachte woningvraag zullen tot 2030 de nodige woningen moeten worden toegevoegd aan de woningvoorraad. Afhankelijk van de beleidsmatige inzet kan rekening worden gehouden met maximaal 1.115 toe te voegen woningen. Voor Zuidlaren gaat het om maximaal 450 woningen. Deze bouwopgave kan voor Zuidlaren worden gerealiseerd op het PBH-terrein, in het Noorder Sanatorium, op enkele kleinere inbreidingslocaties en de locatie Tienelswolde.

Bij de ontwikkelingen zal ook aandacht moeten worden besteed aan de verbinding tussen het dorp en het omliggende landschap, de verbinding met het Zuidlaardermeer, de Hunzezone en Drentse Aa, aan dorpsommetjes en aan het versterken van de toeristische infrastructuur.

Het plan behelst het realiseren van maximaal 285 wooneenheden. Deze ontwikkeling voorziet in de woonbehoefte van verschillende doelgroepen. Laarhove wordt als specifieke uitbreidingslocatie in de omgevingsvisie benoemd.

Bij het stedenbouwkundig ontwerp van de woonwijk Laarhove is zorgvuldig rekening gehouden met een goede inpassing in de omgeving. Hierbij is niet alleen gekeken naar de woonwensen van de inwoners van de gemeente Tynaarlo, maar ook naar de natuur, het landschap en de cultuurhistorie van de omgeving.

Zo zijn er bijvoorbeeld groene zones gecreëerd om de biodiversiteit te bevorderen en het groene karakter van de omgeving te behouden. Daarnaast wordt er bij de keuze van materialen en kleuren van de woningen en andere gebouwen rekening gehouden met de uitstraling van het dorp en de omliggende landschappen.

Een belangrijk aspect van het stedenbouwkundig ontwerp van Laarhove is ook het creëren van een verbinding tussen het dorp en het omliggende landschap. Hierbij is er bijvoorbeeld aandacht besteed aan de ligging van de wijk ten opzichte van de bestaande fiets- en wandelroutes in de omgeving. Ook is er bij de keuze van de locatie van de wijk rekening gehouden met de bereikbaarheid van het dorp en de omliggende natuurgebieden.

Al met al is Laarhove een woonwijk waarbij zorgvuldig is gekeken naar een goede inpassing in de omgeving. Er is rekening gehouden met de natuur, het landschap en de cultuurhistorie van de omgeving, en er is een verbinding gecreëerd tussen het dorp en het omliggende landschap.

In deze is het voornemen in overeenstemming met de (concept) Omgevingsvisie Tynaarlo

3.4.5 Landschapsontwikkelingsplan Tynaarlo

In het structuurplan uit 2006 is de integrale visie op de ruimtelijke inrichting van de gemeente Tynaarlo neergelegd. Het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) is een thematische uitwerking van dit structuurplan, waarin de ambities ten aanzien van het landschap aangescherpt worden en wordt gekomen tot een uitvoeringsplan. Het LOP heeft de status van structuurvisie. Dit betekent dat nieuw ruimtelijk beleid hieraan getoetst wordt.

Het plangebied ligt op de overgang tussen het Hunzedal en de Hondsrug. Het Landschapsontwikkelingsplan streeft er naar om de kwaliteit van de landschappelijke overgangen te versterken. Bij de totstandkoming van het stedenbouwkundig ontwerp is hier rekening mee gehouden. Een nadere beschrijving hiervan is in bijlage 3 te vinden. Het stedenbouwkundig plan, waarbinnen rekening is gehouden met een goede landschappelijke inpassing, levert een bijdrage aan het versterken van de overgang tussen de dorpsrand en het landschap.

4.7.1 Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wnb. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), thans genoemd Natuurnetwerk Nederland.

Met betrekking tot gebiedsbescherming is de ligging van de aangewezen Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur) van belang. Het plangebied ligt in een binnenstedelijk gebied op ruime afstand van beschermde natuurgebieden. De ontwikkeling heeft, mede gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, geen negatieve effecten op natuurwaarden die op grotere afstand liggen.

Stikstof

Voor deze ontwikkeling is beoordeeld of er significante effecten optreden voor de stikstofdepositie binnen daarvoor gevoelige Natura 2000-gebieden. Met het programma AERIUS Calculator is een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000 in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming. De berekening is als bijlage 8 bij dit bestemmingsplan toegevoegd. Uit de resultaten van de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar. De berekeningen tonen een overschrijding tijdens de bouwfase van 0,04 mol. Omdat sprake is van een overschrijding is voor de ontwikkeling een ecologische beoordeling gemaakt. Zie hiervoor bijlage 8. In deze beoordeling is op basis van berekeningen en ecologische analyse geconcludeerd dat er geen significant negatieve effecten optreden op het behalen van de instandhoudingsdoelstellingen van de relevante Natura 2000-gebieden.

4.7.2 Soortenbescherming

Ook de regeling ten aanzien van soortbescherming is opgenomen in de Wet natuurbescherming. Voor soorten die vermeld staan in bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng. Een groot aantal van nature in Nederland thuishorende beschermde planten en dieren wordt met de wet beschermd. Datzelfde geldt voor een groot aantal uitheemse plantensoorten. De wet wil schadelijke handelingen ten aanzien van de beschermde dieren en planten verbieden.

Bij de voorbereiding van de beoogde ontwikkeling moet worden onderzocht of de Wnb de ontwikkeling niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Wnb zal kunnen worden verkregen.

Om te achterhalen welke beschermde soorten binnen het plangebied aanwezig zijn, zijn diverse ecologische onderzoeken uitgevoerd. In augustus 2022 is een eerdere quickscan ge-update. Aansluitend is een nader vleermuizenonderzoek uitgevoerd. Zie hiervoor bijlage 8, 9, en 10. Er zijn twee paarverblijfplaatsen van de ruige dwergvleermuis en één kraamverblijfplaats van de rosse vleermuis binnen het plangebied waargenomen. De laatvlieger, watervleermuis, gewone dwergvleermuis gebruiken het plangebied als vliegroute en foerageergebied. Alle verblijfplaatsen komen voor in de bomenlaan van de Laarweg. Kap van de relevante bomen en lichtuitstraling op de verblijfplaatsen dient voorkomen te worden.

Uitgangspunt voor Laarhove is dat de bestaande groenstructuren de dragers van de wijk zijn. Er zullen dus geen bomen worden gekapt, tenzij dit voor onderhoud of vanwege de gezondheid van de bomen nodig is. In het verlichtingsplan worden voorwaarden gesteld aan de verlichting rondom de bomenlaan t.b.v. de vleermuisvliegroute en verblijfplaatsen.

Naast vleermuissoorten kunnen er ook andere beschermde soorten aanwezig zijn in het plangebied, zoals de boommarter, eekhoorn en grote bosmuis. Indien uit het definitieve inrichtingsplan of de boomeffectanalyse blijkt dat er bomen gekapt moeten worden, wordt er rekening gehouden met de beschermde soorten en zal indien nodig eerst onderzoek worden gedaan.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied, mits er rekening wordt gehouden met de voorwaarden uit het verlichtingsplan en indien er bomen worden gepakt eerst gekeken wordt of hier beschermde soorten zitten.